STJ Imóvel na Planta | Indenização e Devolução

STJ Imóvel na Planta | Indenização e Devolução

Irregularidades | Atraso na Entrega | Perdas e Danos | Valores do Contrato de Compra do Imóvel na Planta

O STJ, em 2019, fixou teses sobre penalidades por atraso na entrega de imóvel na planta, uniformizando a jurisprudência no país.

Temas 970 e 971 (maio):

Em caso de atraso da obra, a multa em favor do adquirente não pode ser cumulada com pedido de lucros cessantes, desde que contratada em valor coerente com aluguel de mercado.

E se o contrato só estabelecer multa em favor do incorporador, ela serve de parâmetro para a indenização a ser arbitrada em prol do consumidor;

Tema 1002 (agosto):

O adquirente tem direito à devolução integral do que pagou, se o contrato for descumprido pelo incorporador, e parcial (não há percentual pré-fixado) se o inadimplemento for do consumidor.

No primeiro caso, os juros sobre o valor a devolver correm da citação do incorporador no processo judicial, e no segundo caso incidem somente a partir do trânsito em julgado da sentença;

Tema 996 (setembro), aplicável aos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida:

(i) no crédito associativo, o contrato deve prever, de forma clara, um prazo para a formação do grupo, não atrelado à obtenção do financiamento; (ii) em caso de atraso da obra, o adquirente tem direito ao dano material (presumido), proporcional ao valor locativo, e o saldo do preço do imóvel passa a ser corrigido pelo IPC-a em vez do índice setorial; e (iii) os juros de evolução da obra não podem ser cobrados após a data prevista para a entrega da unidade. 

Fontes: STJ e Revista Conjur

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Saldo Devedor do Imóvel na Planta

Em muitas situações, os contratos cobram do comprador o pagamento de juros nas parcelas anteriores ao recebimento das chaves do imóvel, mesmo antes de concluída a obra.

A devolução do pagamento indevido pode ser solicitada com restituição parcial, dependendo do caso, do valor atualizado.

Uma vez que a entrega das chaves não tenha ocorrido na data definida em contrato, caracteriza-se o rompimento do contrato, e, decorrentes prejuízos ao consumidor a serem reparados.

Nos contratos de compra e venda de imóveis com pagamento em prestações, mesmo havendo a condição contratual de perda total das parcelas pagas em razão do comprador estar inadimplente, é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.

Devolução de Taxa Sati e Outras Irregularidades:

. Taxa de transferência do imóvel | Essa taxa é cobrada quando ocorre uma desistência de compra do imóvel na planta. Nesse caso, a pessoa decidiu vender o imóvel e outro vai assumir todas as parcelas do financiamento. É abusiva.

. Não cumprimento dos termos de contrato/proposta;

. Descumprimento do Prazo de entrega das chaves ou do habite-se;

. Cobrança ilegal de juros antes do final da obra;

. Cobrança de taxas indevidas (SATI e outras);

. Dúvidas sobre cobranças ilegais (taxas, encargos, juros abusivos);

. Qualidade da construção (defeitos, vazamentos, impermeabilização, etc.);

. Divergências com o memorial descritivo.

É necessário analisar o contrato, para identificação das diversas irregularidades possíveis. Envie por e-mail para uma pré análise e retorno, sem compromisso.

Danos Materiais

O Artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor:

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

O Artigo 12º:

O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

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